Une situation que l’on voit de plus en plus fréquemment est celle du propriétaire d’un immeuble protégé par droits acquis demander à une municipalité de reconstruire son bâtiment à neuf alors que la réglementation ne permet que la rénovation.
Perte de droits acquis lors d'une démolition volontaire
Morency, société d'avocats | Québec - Monday, 29 April 2019Cette situation a d’ailleurs été vécue récemment dans la Municipalité de Pontiac, qui s’est adressée à la Cour supérieure pour obtenir la démolition d’une construction qui avait été complètement reconstruite malgré les nombreux avertissements de la Municipalité au propriétaire lui interdisant. Le 14 mars 2019, la Cour supérieure lui donnait raison[1].
Afin de mieux comprendre le contexte de cette affaire, précisons que le bâtiment était protégé par droits acquis puisqu’il est situé en zone inondable de grand courant (récurrence 0-20 ans). La réglementation municipale, conforme à la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables, interdit toutes les constructions et tous les travaux à l’intérieur d’une telle zone à l’exception de ceux destinés à maintenir en bon état des terrains, à entretenir, à réparer ou à moderniser les constructions existantes.
Le propriétaire voulant réaliser des travaux, mais ne pouvant pas le reconstruire selon la réglementation municipale, obtient un permis lui permettant d’effectuer d’importantes rénovations et l’ajout d’un deuxième étage. Ce n’est qu’en cours de travaux que le propriétaire a décidé de remplacer les murs existants puisque ceux-ci étaient, semble-t-il, pourris.
D’un côté, la Municipalité prétend au non-respect du permis et à l’illégalité de la reconstruction, alors que le propriétaire prétend avoir respecté le permis émis et réalisé seulement des travaux de rénovation.
Selon le Tribunal, la rénovation implique l’idée de remise à neuf et on ne peut remettre à neuf que quelque chose de préexistant. Au surplus, la reconstruction d’un bâtiment ne constitue pas une modernisation, mais une nouvelle construction, ce qui n’est pas autorisé dans la zone de grand courant. Ainsi, la démolition volontaire d’un bâtiment et l’érection d’une nouvelle construction entièrement différente entraîne la perte de droits acquis même si des matériaux provenant de l’ancien bâtiment ont été utilisés dans la nouvelle construction.
Enfin, bien que le Tribunal ait une certaine discrétion pour accorder ou non la demande de démolition formulée par la Municipalité, elle refuse de l’exercer en faveur du propriétaire afin de ne pas cautionner un citoyen qui va à l’encontre des consignes, règlements, avis d’infraction et avis de suspension des travaux.
Le Tribunal accueille donc la demande de la Municipalité et accorde un délai de six (6) mois pour démolir la nouvelle construction et pour remettre le terrain à son état naturel.
Avis à tous les propriétaires de bâtiments protégés par droits acquis, soyez prudents dans vos travaux de « rénovation »!
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[1] Municipalité de Pontiac c. Marenger (EYB 2019-308687 (C.S.))
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