Chronique

Depuis maintenant quelques années, les municipalités ont accès à un nouvel outil afin de générer des revenus supplémentaires qu’elles peuvent obtenir auprès de divers promoteurs immobiliers. Cependant, la mise en place de cet outil nécessite de bien élaborer un règlement à cet effet.

Une municipalité qui souhaite créer ou aménager (y compris canaliser) un cours d’eau devrait d’abord s’assurer d’obtenir, en plus de celle du ministre de l’Environnement^[1], l’autorisation de la MRC^[2]. Et lorsque cet écoulement d’eau est dévié sur une propriété privée, la MRC doit, au surplus, acquérir la servitude ou le droit de propriété requis des propriétaires privés, que ce soit de gré à gré ou par voie d’expropriation.

Introduction

Les municipalités doivent souvent se défendre à l’encontre d’un argument de droits acquis pour faire respecter leur règlement de zonage. Dans l’arrêt de principe régulièrement cité par les tribunaux en cette matière, soit l’affaire Huot c. Municipalité de l’Ange-Gardien^[1], on retient ce qui suit :

« Les principales conditions d’existence des droits acquis sont bien connues, maintes fois exposées en doctrine et en jurisprudence : 

a) Les droits acquis n’existent que lorsque l’usage dérogatoire antérieur à l’entrée en vigueur des dispositions prohibant un tel usage était légal.
b) L’usage existait en réalité puisque la seule intention du propriétaire ou de l’usager ne suffit pas.
c) Le même usage existe toujours ayant été continué sans interruption significative.
d) Les droits acquis avantagent l’immeuble qui en tire profit. De tels droits ne sont pas personnels, mais cessibles, suivant l’immeuble dont ils sont l’accessoire.
e) Ils ne peuvent être modifiés quant à leur nature et parfois quant à leur étendue bien que les activités dérogatoires peuvent être intensifiées en certains cas.
f) La seule qualité de propriétaire ne suffit pas quant aux droits acquis. »

Une décision récente rendue par la Cour supérieure dans Forcier & Frères ltée c. Ville de Malartic^[1] nous a inspirés pour la présente chronique.

Cette décision est la suite d’une décision rendue par la Cour d’appel du Québec le 10 septembre 2012 concernant les mêmes parties^[2].

La question de la prescription est certainement l’un des premiers aspects à vérifier dans un dossier litigieux, puisqu’ayant une incidence sérieuse sur les droits que pourraient faire valoir les parties. Prévue dans le Code civil du Québec, la prescription est ce qui permet d’acquérir un droit ou de le voir s’éteindre par le seul écoulement du temps. Elle est d’une durée variable selon le domaine de droit, par exemple d’un an en matière de diffamation, de trois ans en responsabilité civile, de 10 ans pour un immeuble.